Incorporadoras retomam megaprojetos

Data e Hora  artigo publicado em 23/10/2009

Daniel Cherman, presidente da Tishman no Brasil: "Não queremos projetos pequenos, abaixo de R$ 100 milhões"

13 de outubro de 2009 - Com o reaquecimento do mercado imobiliário, as incorporadoras estão tirando da gaveta os megaprojetos. Todos haviam ficado completamente fora do radar durante a fase mais aguda da crise. Por mais de um ano, as empresas não se aventuraram a lançar nada além dos empreendimentos convencionais, em terrenos pequenos, centrais e com um único prédio.

Mais animadas com o cenário econômico e a resposta rápida do comprador de imóveis, agora voltam a investir nos projetos com volumes de vendas vultosos - de mais de uma torre, lançados em várias fases, que podem ser ancorados por edifícios comerciais e até shoppings no mesmo terreno.

No auge da crise, empresas menores ou em dificuldades não conseguiam manter grandes terrenos e, principalmente, ter caixa para erguer esses projetos. Foi quando as empresas mais capitalizadas viram a oportunidade de ter nas mãos projetos importantes em localizações privilegiadas a um preço relativamente baixo.

A americana Tishman Speyer e Helbor seguiram essa lógica e já se preparam para testar a demanda pelos condomínios de grande porte.

A Tishman Speyer, que fez tradição no mercado residencial brasileiro de alto padrão, desce um degrau e estreia nos mega-projetos para a classe média. Lança, ainda em outubro, um empreendimento com 11 torres e 1180 unidades em um terreno de 93 mil m2 na Raposo Tavares.

A construção acontece em três fases, sendo que a primeira terá quatro torres e 432 unidades. O VGV total do empreendimento deve chegar a R$ 500 milhões.

"Não queremos projetos pequenos, abaixo de R$ 100 milhões, ou commodities, como os populares", afirma Daniel Cherman, presidente da Tishman no Brasil.

A incorporadora americana comprou o terreno da Inpar (que continua com 25% do negócio) no período em que a empresa estava vendendo projetos para levantar caixa. Pagou R$ 20 milhões e ficou como majoritária no negócio.

A Tishman atua por meio de fundos. Deve começar a fazer a terceira captação para o Brasil entre o final deste ano e início do próximo. "Temos estrutura de fundo e precisamos do retorno adequado", diz Cherman. "Esse tipo de empreendimento tem um diferencial importante pelo volume e localização."

Um dos últimos grandes terrenos da zona Oeste de São Paulo, na avenida Francisco Matarazzo, deve ser um dos próximos a entrar no rol dos megaempreendimentos. A Helbor comprou 50% de um projeto da Setin por R$ 50 milhões. Aguarda as aprovações para lançar até o começo de 2010 um empreendimento com uma torre comercial com 475 salas pequenas e quatro torres residenciais com 384 apartamentos cada.

A Casa das Caldeiras - que abriga eventos - e é tombada será um café . O VGV total soma R$ 310 milhões. "Não tem como um projeto desse porte dentro de São Paulo dar errado", afirma Henry Borenstein, vice-presidente executivo da Helbor.

A Cyrela está em fase de vendas do Nova América, um projeto com cinco cinco condomínios residenciais e uma torre comercial em um terreno de 70 mil metros quadrados em frente ao Hotel Transamérica.

A Gafisa, que ficou conhecida pelo Villagio Panamby e Colina São Francisco- mais de 40 torres - está em busca de novas áreas. "O desafio é encontrar terrenos adequados, mas o conceito é vencedor", diz Antonio Carlos Ferreira, diretor de incorporação.

A vantagem para a incorporadora está no alto volume de vendas que um projeto como esse traz para a empresa e a possibilidade de captar a evolução do seu preço durante as fases, aproveitando a valorização do empreendimento. Por outro lado, esse tipo de projeto tem um grande risco regulatório.

Conseguir todas as aprovações necessárias para lançar um projeto como esse pode levar anos (com alto custo de carregamento), além de ficar disponível num momento ruim do mercado ou quando a empresa tem pouco caixa.

Há pelo menos dois casos emblemáticos de grandes terrenos parados por conta de aprovação: um projeto de alta renda da Bueno Netto, no Morumbi (zona Sul de São Paulo), que prevê a construção de um campo de golfe, e o da Telefônica, de 250 mil m2 comprado pela Tecnisa por R$ 120 milhões, que depois vendeu 20% para a Agra.

Pelo projeto original, a Tecnisa construiria 30 edifícios, com um total de mais de 3,5 mil apartamentos de médio e alto padrão, além de duas torres comerciais naquela área, com um valor geral de vendas total de R$ 2 bilhões.

A oferta já é grande. Segundo levantamento da Lello, apenas na cidade de São Paulo até julho deste ano, havia 153 empreendimentos prontos na cidade de São Paulo. Em 2009, há 79 condomínios para serem entregues e para 2010, 110 em terrenos entre cinco e dez mil m2. Ao todo, chegarão ao mercado mais de 40 mil apartamentos.

Fonte: Valor Econômico - SP

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